关于推进城市功能品质活力提升行动

深入开展城市更新工作的若干措施

为落实党的二十届三中全会精神，实施全省城市功能品质活力提升行动，扎实开展城市更新工作，协调打造高质量发展、高颜值生态、高效能治理、高品质生活、高水平安全的城市空间，加快建设具有安徽特色的宜居韧性智慧现代化城市，提出如下措施。

一、创新实施路径

1.坚持体检先行。定期开展城市体检评估，精准查找群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题。体检评估反映的问题和需求，作为编制与修改城市更新规划单元和地块详细规划的重要参考，以及实施城市更新行动计划的重要依据。（省住房城乡建设厅、省自然资源厅依分工负责，以下事项均需各市、县人民政府落实，不再列出）

2.科学编制详细规划。依据市、县国土空间总体规划，及时编制城市更新规划单元详细规划和地块详细规划。更新规划单元详细规划要明确发展定位、主导功能及建筑规模总量，提出更新方式指引，优化功能结构、空间布局，完善道路交通，提出公共服务设施和市政基础设施配置及空间尺度、城市风貌等底线管控和特色引导要求；地块详细规划要在权属人更新意愿调查基础上，明确“留、改、拆”更新区域和地下空间利用范围，合理确定土地用途、开发建设强度、各类配套设施等，为实施城市更新项目提供依据。（省自然资源厅负责）

3.制定实施方案。城市更新实施主管部门应当依据详细规划及任务要求编制城市更新实施方案，做好更新单元设计，落实好年度计划、土地供应、资金统筹以及项目建设、管理、运营要求等内容。（省住房城乡建设厅、省自然资源厅依分工负责）

4.组建实施主体。支持成立符合地方特点和满足更新需求的专业化城市更新实施主体。发挥政府平台作用，通过组建项目公司、转让股权等方式，引入社会力量参与城市更新项目的筹融资、征收补偿、建设、管理和运营等工作。（省住房城乡建设厅负责，省国资委、省商务厅配合）

5.创新实施模式。推广以设计为龙头的设计—采购—施工—运营（EPCO）总承包等模式，强化“全过程设计、运营陪伴”，鼓励带方案招标与全过程跟踪审计、标后评估。探索形成联动策划、设计、建设、运营一体化更新解决方案，推动开发主体转变为更新片区的长期运营商。（省住房城乡建设厅负责，省发展改革委配合）

6.发挥建造互联网平台作用。充分运用中国建造（安徽）互联网平台，汇集配置资金、技术、人才、数据等要素资源，拓展应用场景，创新城市更新实施方式，构建全链条、全要素开放协同产业生态。（省住房城乡建设厅负责，省发展改革委、省国资委、省数据资源局配合）

7.创新实施城市生命线安全工程。运用大数据、云计算、物联网等信息技术手段，推进城市生命线安全运行监测预警系统建设，制定完善工程技术标准和运行维护规范，推动城市生命线安全工程的监测物联设备与主体工程同步设计、同步施工、同步验收、同步使用。（省住房城乡建设厅负责，省发展改革委、省数据资源局、省市场监管局配合）

二、优化规划管控要求

8.合理确定管控指标。城市更新中注重保护传统特色风貌，不得破坏老城区传统格局和街巷肌理，不得随意拉直或拓宽道路，不得修大马路、建大广场，建筑高度不得突破历史文化名城、历史文化街区保护规划控高要求。在不改变现有使用功能的城市更新项目中，充分保障公共安全，对建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规范的情形，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新，并鼓励对现行规划技术规范进行适应性优化完善。（省自然资源厅、省住房城乡建设厅依分工负责）

9.核定和优化容积率。为保障居民基本生活需求、补齐城市短板而实施的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施项目，以及老旧住宅成套化改造等项目，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建设规模可不受规划容积率指标的制约。为满足安全、环保、无障碍标准等要求，对于增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等情形，其新增建筑量可不计入规划容积率。在规划条件之外，对多保留不可移动文物和历史建筑、多无偿移交政府的公共服务设施等公益性贡献，其建筑面积可按贡献的相应建筑面积补足。历史文化保护和特色风貌塑造类更新项目，经认定为确需保护保留的新增历史建筑，用于公益性功能的，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑规模可不计入容积率。城市更新涉及突破详细规划强制性管控要求的，应依法修改详细规划。（省自然资源厅负责）

10.统筹建筑容量。以保护文化遗产、历史风貌、山水格局和优化布局为导向，在符合城市更新详细规划的前提下，鼓励各地探索规划建筑量跨更新单元（片区）统筹及异地等价值转移的政策和机制。在历史文化街区内，因历史风貌保护等原因，在老旧房屋改造提升项目地块内难以增加容积率等规划指标或为城市更新项目额外提供公共绿地、广场的项目，经市、县人民政府同意，可在同一项目实施主体实施的各类更新改造项目范围内，按照资金统筹平衡的原则，实行异地建筑容积率转移，实现整体平衡。（省自然资源厅负责）

11.允许存量建筑用途转换与使用功能兼容。在符合规划和管控要求的前提下，存量建筑经依法批准后可以转换用途。鼓励各类存量建筑转换为市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施。公共管理与公共服务类建筑用途之间可以相互转换。商业与服务业类建筑用途之间可以相互转换。工业以及仓储类建筑可以转换为其他用途。（省自然资源厅负责）

三、完善项目流程

12.加强项目管理。更新改造项目应纳入城市更新项目库统筹管理，具体入库流程、条件要求等由各市确定。省、市、县分级编制城市更新项目年度计划，建立进入、退出机制，实施动态管理。强化项目策划、实施、验收、运营等全过程、全生命周期管理，对阶段成效进行评估，及时预防和化解风险。建立完善物业权利人、利害关系人参与、规划设计专业人员指导制度。（省住房城乡建设厅、省发展改革委依分工负责）

13.健全施工图审查管理机制。鼓励在保障建筑结构安全、有利于保护利用等前提下，组织制定适应既有建筑改造要求的设计审查要点。对于不改变现有使用功能的城市更新项目，当条件不具备、执行现行规范确有困难时，应不低于原建造时的标准。对于改变现有使用功能的城市更新项目，应满足现行规范要求。（省住房城乡建设厅负责）

14.严格消防审验。在改善消防条件、提升消防本质安全水平的前提下，对于确实无法满足国家工程建设消防技术标准要求的历史文化保护传承利用类项目，建设单位除依法提交相关材料外，还应当提交特殊消防设计技术资料，由住房城乡建设部门依法组织专家评审，专家评审意见作为相关部门审批的依据。鼓励更新实施主体综合运用消防新技术、新产品等提升消防安全性能。（省住房城乡建设厅负责）

15.提高审批效率。各地按照工程建设项目审批制度改革要求，完善城市更新项目快速审批流程。相关审批部门要通过并联审批、告知承诺、容缺受理、联合验收、帮办服务等方式提高审批效率。对已办理规划许可的更新项目，可先行组织建设，建设过程中结合工作推进情况，完善报批及竣工验收手续。探索制定宗地面积小、建筑单一、工程设计简单、建设体量小的微更新、微改造项目建设工程规划许可、施工许可的豁免清单，住房城乡建设部门应当通过质量安全监督巡查等方式，对免于办理施工许可的项目加强事中事后监管。（省住房城乡建设厅、省自然资源厅、省发展改革委依分工负责）

16.丰富土地供应方式。在不违反市场公平竞争原则的前提下，可在土地供应前，依据国土空间详细规划及土地使用标准审核并提出规划条件，审查建设工程设计方案，按程序纳入供地方案，实施带方案供地。带方案供地的城市更新项目严格执行出让时的条件要求，不得擅自变更。对城市更新项目重新组织国有建设用地使用权出让的，可以重新设定出让年限。为适应产业发展实际的需要，城市更新可考虑采用少于法定最高出让年限或租赁年期供应产业用地，并允许根据需要予以续期，包括续期在内的总年限不得超过该用途土地的法定最高出让年限或租赁年期。城市更新项目中不能单独利用的边角地等零星用地，确实无法按宗地单独供地的，经城市人民政府批准后，涉及经营性用途的土地可以协议出让方式办理供地手续。鼓励利用存量建筑转型发展文化创意、健康养老、科技创新等政府扶持产业和各类公共服务设施，5年内可暂不改变权利类型及土地使用性质。5年期满或涉及转让的，在符合规划的前提下，可按照新用途、新权利类型和市场价格，以协议出让方式完善用地和产权手续。（省自然资源厅负责）

17.加强产权保障。城市更新单元（片区）需要改变土地权属和房屋所有权的，实施主体可以采用产权调换、提供租赁房源或者房票、货币补偿等方式进行协商，依法通过征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式取得，并依法依规办理不动产登记。项目用地范围内现状土地、房屋涉及多个权属人的，在取得相关不动产权利人书面同意意见后，委托城市更新实施主体行使不动产权利，实施城市更新改造。（省自然资源厅负责）

四、拓宽融资渠道

18.积极引入社会资本。在保障公共利益的前提下，对可经营、可出售、可出租的更新项目或资产，通过资产证券化（ABS）、投资人+EPCO等多种方式筹集资金，优先通过市场化方式运作。鼓励更新资源产权所属单位或居民出资自主进行更新改造，共享更新收益。对单一地块、项目无法实现资金平衡的，发展跨区域平衡、多项目捆绑平衡、近远期平衡、建设运营平衡等模式，合理搭配，统筹更新单元（片区）内资源配置和产出效益。（省住房城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅依分工负责）

19.加大金融支持力度。鼓励省属企业、属地国有企业牵头发起设立城市更新基金，吸纳银行、非银金融机构及民间等社会资本，搭建母子基金架构。鼓励各地依法发行企业债券、争取专项贷款，设立“城品活力贷”等，鼓励符合条件的项目申报地方政府专项债券、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），多渠道筹集建设资金。鼓励政策性、商业性银行主动对接，开发与项目特点相配套的中长期、价格优惠的金融产品和服务，优化授信流程，有效降低融资成本。鼓励加大金融支持租赁住房开发建设、团体批量购买租赁住房、住房租赁经营力度。开展“政银企”合作交流活动，推介城市更新项目。（省发展改革委、省财政厅、省住房城乡建设厅、省地方金融管理局、人民银行安徽省分行、安徽金融监管局、安徽证监局等依分工负责）

20.落实减免政策。对符合国家有关规定的城市更新项目，按规定享受行政事业性收费和政府性基金相关优惠政策。城镇老旧小区等已建成的项目不属于城市基础设施配套费用的征收范围，不得征收城市基础设施配套费用。制定清晰明了、操作性强的城市更新税收指引，加强针对性培训和指导。（省税务局、省发展改革委、省财政厅依分工负责）

21.加强政策资金扶持。积极争取中央预算内投资、超长期特别国债等支持符合条件的城市更新项目建设。省级相关部门在分配相关领域涉及城市更新项目的资金时，支持城市单元（片区）更新项目。各市、县人民政府紧密结合实际，可通过直接投资、财政补助、贷款贴息等方式，重点对公益性、基础性城市更新项目予以支持。（省发展改革委、省财政厅、省住房城乡建设厅、省自然资源厅、省生态环境厅、省商务厅、省文化和旅游厅依分工负责）

五、完善推进机制

22.加强组织领导。各地要将城市更新工作与城市功能品质活力提升相衔接，建立协调推进机制。各有关部门在各自职责范围内，协同开展城市更新相关工作。支持各市推动制定城市更新工作地方性法规或规章。（省有关部门依分工负责）

23.强化专家指导。建立城市更新专家委员会、社区营造（规划）师制度，发挥专家委员会在详细规划、实施方案、建设工程设计方案、政策制定等方面辅助决策作用，以及社区营造（规划）师在技术咨询、方案制定、法律服务、公众协调沟通等方面专业支撑作用。（省住房城乡建设厅、省自然资源厅、省司法厅依分工负责）

24.引导社会公众参与。健全城市更新社会公众参与机制，保障其城市更新工作中的知情权、参与权、表达权和监督权。积极引导群众全过程参与城市更新工作，打造共建共治共享的社区幸福共同体。（省有关部门依分工负责）

25.加强试点示范。开展省级城市更新试点单元（片区）建设，打造一批在统筹谋划、设计创新、资金筹集、规范管理、长效运营等方面示范性强、效果突出的典型城市更新项目，总结形成可复制推广的经验做法，带动项目实施水平不断提升。（省住房城乡建设厅负责）